空き家のお悩み

少子高齢化に伴い空き家が急速に増えております。2013年は全国の空き家は820万件に達しました。
その割合は住宅総数の13.5%となっております。全国では８軒に１軒は空き家となっております。
65歳以上の高齢者のいる世帯は増え続けており2012年現在、世帯数は約2,100万世帯で全世帯の43.5%を占めております。高齢者人口は「団塊の世代」が65歳以上となる2015年には約3,400万人、75歳以上となる2025年には約3,700万人に達すると見込まれております。
「空き家予備軍」といわれる１人暮らしの高齢者が高齢者人口に占める割合は2010年には男性11%、女性20%に達し空き家が増加する原因となっております。
このまま少子高齢化が進めば2060年には65歳以上人口が全体の26%、75歳以上人口が全体の12.5%となり、高齢化率は40%近くになります。独居老人居住者が空き家予備軍として控えることとなります。東京オリンピック・パラリンピックが開かれる2020年には全国の空き家は約1,000万戸となり、限界集落の消滅やゴーストタウンが全国いたるところに現実となって現れるものと思われます。
2013年の調査では「放置された空き家」も318万戸にのぼり、このうち所有者・管理者が不明で周辺に危険な空き家が50万軒となっており、治安や防災面からも大きな社会問題となっております。
このような背景から2015年2月に「空き家対策特措法」が施行されました。周辺に危険な「特定空き家」については最終的には行政代執行により空き家を撤去することなどが盛り込まれております。

空き家が管理されずに放置され、近隣に悪影響を与える「外部不経済」が問題となっております。
例えばゴミが不法投棄されていたり、荒廃・老朽化による景観上の問題、犯罪者が出入りして地域の治安が悪化するケース、放火されるケース等地域住民にとって迷惑この上ない存在となってしまいます。
空き家管理は「外部不経済」だけでなく「所有者責任」の観点からも必要となります。
2015年には「空家特措法」が施行され、行政代執行による取り壊しも含めた所有者の責任が明確化されております。

空き家発生のメカニズムは様々考えられますが、親の世代と子の世代の
生活様式の変化が原因であることは容易に想像ができます。すなわち「団塊の世代」は親と同居することが普通に散見されていましたが、
その子供の「第2次ベビーブーム」の世代は親と同居することが少なくなっております。たとえ近所に住んでいても親とは同居しない世代が増えているのが現状と思われます。
子が新しい家を建て、親の家は取り残される現実があります。
将来住む人のいなくなることが予想される「家」については、遺言等でその処分を明確にすることで後顧の憂いを無くすことも親の努めと思われます。

★土地・建物を売却する。
★建物を解体撤去して更地にする。
★D・I・Y型賃貸とする。
★シェアハウスとする。
★家財・荷物置き場（倉庫）とする。
★一部を賃貸、一部を家財置き場とする。
★別荘として賃貸する。農園として賃貸する。
★宿泊施設（民泊）とする。
★コミュニティースペースとする。
★福祉施設（デイサービス、介護支援センター、保育所）として利用する。
★倉庫、店舗として利用する。
 
以上空き家の利活用として考えられるものを列挙してみました。
売却や賃貸に関しては市場性の検討も必要です。又一部を賃貸一部を家財置き場にする場合、先祖伝来の仏壇を置くことも考えに入れる必要があると思います。
2020年の東京オリンピック・パラリンピックでは宿泊施設が不足することが取りざたされています。飲食施設として再利用することも検討できます。介護支援センター、保育所は今後も高い需要があると推察されます。

国交省は2016年12月に観光支援のために必要な宿泊、飲食等の提供に関する施設及び既存集落の維持のために必要な賃貸住宅等の既存建物の用途変更の許可の運用の弾力化と題して、開発許可制度運用指針の一部改正を行っております。（市区町村によっては幾分温度差はありますが、建物の用途変更が今までより容易になります）
住宅金融支援機構は2015年4月から「フラット35（リフォーム一体型）」の取り扱いを開始しております。これは中古住宅の購入と併せてリフォーム工事を行う場合に、中古住宅の購入資金を「フラット35」で借り入れるできる制度で、
リフォーム工事の内容に限定は無く自由なリフォームが可能です。又工事の内容によっては「フラット35」が利用できない住宅が、技術基準を満たした場合利用できることがあります。
 
弊事務所では建物の用途変更の申請、宿泊施設、飲食施設の開業申請、資金援助のご相談等の開業支援をいたします。
 
国交省ホームページ

古民家を改装して例えば宿泊施設に、例えば食堂に、例えばベーカリーに変更する場合を考えてみましょう。その場合建物の用途変更が必要になります。金融機関から資金面の応援・援助も必要です。又土地建物を売却する場合不動産会社にお願いしなければなりません。不動産登記や税金のことも考えなければなりません。田尾事務所は行政書士以外に「空き家相談士」の資格も有しております。空き家の利活用に際して金融機関や不動産会社あるいは司法書士、税理士の先生方と連携して、多方面でトータル的なご支援をさせていだきます。
 
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